Airbnb em condomínio: decisão do STJ não proíbe automaticamente a locação por temporada

A recente decisão do Superior Tribunal de Justiça sobre a locação de imóveis por plataformas como Airbnb gerou grande repercussão entre proprietários, investidores e moradores de condomínios residenciais.

O julgamento tratou da possibilidade de oferta de imóvel para curta temporada em condomínio cuja convenção prevê destinação residencial. No caso analisado, o STJ entendeu que esse tipo de uso poderia ser incompatível com a finalidade residencial do condomínio, exigindo aprovação dos condôminos.

No entanto, é fundamental esclarecer um ponto: essa decisão não tem eficácia vinculante.

Isso significa que o julgamento não proíbe automaticamente a locação por Airbnb em todos os condomínios do país. A decisão foi tomada em um caso específico, com base nas circunstâncias daquele processo, na convenção daquele condomínio e nos elementos concretos apresentados ao tribunal.

Portanto, não se trata de uma lei nova nem de uma ordem geral impedindo qualquer locação de curta temporada em condomínios residenciais.

Ainda assim, a decisão é relevante porque sinaliza uma posição mais restritiva do STJ em relação ao tema. Até então, havia uma interpretação mais favorável ao proprietário. Muitos defendiam que a locação por plataformas digitais seria uma modalidade atípica, com certo viés comercial, mas que somente poderia ser proibida se a convenção condominial trouxesse vedação expressa.

O novo entendimento amplia a discussão. Para o STJ, a simples previsão de destinação residencial na convenção pode ser suficiente, em determinadas situações, para afastar a possibilidade de locação de curtíssima temporada, salvo autorização do condomínio.

Esse posicionamento merece reflexão crítica.

De um lado, é compreensível a preocupação dos moradores com segurança, sossego e preservação da rotina condominial. A entrada frequente de pessoas diferentes pode gerar desconforto e, em alguns casos, conflitos reais.

De outro lado, é preciso cuidado para que essa preocupação não se transforme em abuso. O direito de propriedade também deve ser respeitado. O proprietário compra o imóvel, paga impostos, arca com condomínio, manutenção e riscos econômicos. Impedir o uso do bem para locação por temporada, sem uma proibição legal clara e sem análise concreta do caso, pode representar limitação excessiva ao direito de propriedade.

Também está em jogo o princípio da legalidade. Em regra, o cidadão pode fazer aquilo que a lei não proíbe. Assim, restrições impostas por condomínios devem ter fundamento jurídico adequado, não podendo decorrer apenas de interpretações genéricas, decisões arbitrárias ou simples resistência de parte dos moradores.

Por isso, cada situação precisa ser analisada individualmente. É necessário verificar a convenção condominial, o regimento interno, as atas de assembleia, a forma como o imóvel é anunciado, a frequência de ocupação, a existência ou não de serviços típicos de hotelaria e se há prova concreta de prejuízo à segurança ou ao sossego dos demais moradores.

A orientação é clara: quem se sentir lesado por uma decisão arbitrária do condomínio deve procurar orientação jurídica e, se necessário, ingressar no Judiciário para discutir a matéria.

A decisão do STJ pode servir como referência, mas não encerra o debate. Ela não retira automaticamente do proprietário o direito de defender o uso pleno de sua propriedade. O Judiciário continua sendo o caminho adequado para avaliar abusos, excessos e restrições indevidas.

Para quem pretende comprar imóvel com objetivo de investimento em plataformas como Airbnb, especialmente em cidades turísticas, regiões de praia ou áreas de grande procura, o cuidado deve ser redobrado. Antes da compra, é indispensável analisar a convenção do condomínio e verificar se existem restrições ou histórico de conflitos.

O investimento imobiliário não pode ser avaliado apenas pela localização, pelo valor da diária ou pela promessa de rentabilidade. A segurança jurídica também precisa entrar na conta.

Em resumo: a decisão do STJ é importante e deve ser considerada, mas não representa uma proibição automática da locação por Airbnb em condomínios. Proprietários que se sintam prejudicados por restrições abusivas podem, sim, buscar o Judiciário para defender seu direito de propriedade.

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